Как неотвратимый результат foreclosure - банк забирает ваш дом. Но вы не только теряете ваш дом, банк также может попытаться заставить вас покрыть ваш долг и оплатить расходы на проведение процесса foreclosure. Если и этого еще не достаточно – долгое время ваша кредитная история будет в очень плачевном состоянии и без того ухудшая уже и так плохую финансовую ситуацию тем, что будет совершенно невозможно получить никакой кредит. У foreclosure нет никаких преимуществ. Нужно постараться избежать его любой ценой.

В случае финансовых проблем short sale является еще одной возможностью. При short sale вы продаете ваш дом за меньшую сумму, чем вы должны банку. Наибольшая проблема с которой можно встретиться в этом случае - это получить согласие вашего банка на продажу. Банк должен согласиться с тем, что он потеряет деньги. Во многих ситуациях банки не соглашаются. Подумайте о возможности short sale если вы не можете платить за дом, и в ближайшем будущем ситуация врядли изменится. Чем дольше вы медлите, тем больше растет ваш долг банку, и тем меньше шанс того, что ваш банк захочет обсуждать с вами возможность short sale.

Short sale сохранит вас от foreclosure, но в результате ваш credit score все равно снизится приблизительно на 200 points. Однако исправить эту проблему можно будет гораздо быстрее чем в случае foreclosure. Недавно существовало еще одно неприятное положение, когда Internal Revenue Service часто требовала чтобы вы заплатили налог на разницу между mortgage balance и суммой полученной в результате short sale даже не смотря на тот факт, что вы по сути не получаете и копейки. Недавно вступил в силу новый закон Mortgage Forgiveness Debt Relief Act 0f 2007 который устранил этот несправедливое требование.

Проще говоря, постарайтесь сделать все, что вы можете перед тем как случиться foreclosure, и постарайтесь сделать это как можно быстрее, но в то же время избегая ненужных стрессов. Не сидите просто сложив руки. Вместо этого подумайте о возможности short sale и свяжитесь со своим банком перед тем, как ваши возможности станут более ограниченными.

Так как процесс short sale это длительный процесс имеющий много своих нюансов, стоит обратиться к профессионалам, которые и будут отстаивать ваши интересы. В этом случае этот процесс завершиться для вас с максимальной пользой.

Как пример, вот в общих чертах какие шаги нужно будет предпринять чтобы начать процесс short sale.

Вам нужно будет много раз звонить вашему банку для того, чтобы найти человека который занимается вопросами short sales. К тому же вам нужен человек, который может принимать решения, так что обращаясь в банк будьте готовы к тому, что вас много раз будут отфутболивать от одного человека к другому.

Банки обычно не хотят обсуждать с кем-либо вашу персональную информацию без вашего письменного на то разрешения. Таким образом, если в процессе short sale вам оказывает помощь скажем агент по недвижимости, вам необходимо написать письмо в банк давая свое согласие на то, чтобы банк обсуждал вопросы касающиеся вашего займа с третьей стороной. Такое письмо обязательно должно включать в себя следующее:

• Адрес дома

• Loan Reference Number

• Ваше имя

• Дата

• Имя вашего агента и контактная информация

Это предполагаемый closing statement, который включает в себя цену за которую вы предполагаете дом будет продан, все расходы связанные с продажей, сумма вашего долга банку и все late fees. Если вы не знаете как все это посчитать, ваш агент должен быть способен помочь вам.

Это описание того, как вы попали в тяжелое финансовое положение и обращение к банку с просьбой согласиться с продажей дома за меньшую чем вы должны ему цену. Основная рекомендация - чем печальнее будет это письмо тем лучше. В банках тоже работают люди и они понимают что вы, например, потеряли работу, или же попали в больницу, но конечно же не надейтесь найти понимание в случаях какой-либо нечестности или же проблем с законом.

Всегда лучше быть честным с банком о вашей финансовой ситуации. Банк захочет узнать о вашем checking/savings accounts, money market accounts, stocks or bonds, наличных деньгах и о любом другом что составляет ценность. Для того чтобы простить ваш долг банк должен быть уверен что вы действительно не можете его заплатить.

Если ваши банковские statements показывают что с вашего счеты были взяты большие суммы наличности, то банк захочет получить ваши объяснения по этому поводу.

На рынке недвижимости бывают периоды взлетов и падений. Если ваш дом упал в цене в результате такого падения на рынке и это и является причиной того, что вы не можете продать свой дом за нормальную цену, этот факт должен быть показан в так называемом comparative market analysis (CMA). Ваш агент по недвижимости может приготовить CMA для вас.

Если вы пришли к согласию с потенциальным покупателем дома, банк потребует копию офера, вместе с копией вашего listing agreement. И только теперь, если все будет хорошо, банк даст свое одобрение на short sale. Также как часть процесса, вы можете попросить банк не отправлять отчет в credit reporting agencies о short sale, но вы должны понимать то, что банк не обязан с этим согласиться.

Как вы видите, short sale это довольно-таки длительный процесс имеющий множество своих нюансов, поэтому если вы хотите чтобы он завершился для вас успешно - лучше доверить это дело профессионалам.